Mansions of Madness prevede dai due ai quattro giocatori per una durata che va dalle due alle tre ore. Come già detto, questo è un gioco di avventura, investigazione ed esplorazione in cui un giocatore ricopre il ruolo di custode, mentre gli altri quello di investigatore. Gli investigatori devono scoprire il piano del custode esplorando luoghi e risolvendo enigmi. Il custode deve realizzare il malvagio piano architettato che può essere quello di condurre gli investigatori alla follia o quello di portare il mondo ad un'orribile fine. Le sue armi sono la follia, la paranoia ed esseri mostruosi.Il gioco prevede cinque storie diverse, il che può far pensare che poi si ripeta sempre. In realtà ogni partita, anche alla stessa storia, è diversa dall'altra e implica sempre nuove vairanti.